L'autorisation d’urbanisme est un acte créateur de droits. Il s’agit généralement pour son bénéficiaire du droit de réaliser des travaux au regard des caractéristiques et de la conformité du projet avec les règles d’urbanisme applicables au terrain. Mais quelle est la durée de vie de l’autorisation ? Les permis de construire – et avec eux les droits créés – se périment si les travaux n’ont pas commencé dans un délai de trois ans à compter de la notification de l’autorisation ou de la date à laquelle la décision tacite est née.
Ils deviennent également caducs si les travaux ont été entrepris mais, passé le délai de trois ans, sont interrompus pendant plus d’une année1. Précisons que l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme ne peut prévoir des dispositions différentes.
Point déterminant dans la prise en compte de ce délai, le commencement des travaux ne fait pas l’objet d’une définition légale et s’apprécie donc au cas par cas. Il peut s’agir de l’exécution de sondages préalables, de travaux préparatoires (terrassement, sondages, enrochement…), de démolitions indissociables de l’autorisation accordée.
En revanche, entretenir un bâtiment, entreposer des matériaux ou réaliser une implantation du futur bâtiment ne peuvent isolément constituer un commencement de travaux. Pour être pris en compte, les travaux résultent nécessairement d’actes matériels démontrant une réelle volonté du bénéficiaire de réaliser l’ouvrage autorisé.
Attention, la déclaration d’ouverture de chantier (DOC) est également sans effet sur la durée de validité des autorisations d’urbanisme.
Prouver la validité de l'autorisation
La durée de validité des autorisations d’urbanisme ne dépend pas de l’achèvement des travaux autorisés. Leur réalisation peut même être échelonnée à la double condition que chaque interruption soit inférieure à un an, et que les travaux entrepris à chaque phase soient assez conséquents pour ne pas apparaître comme un prétexte destiné à éviter la péremption.
Rappelons que la preuve de l’absence de caducité de l’autorisation d’urbanisme incombe à son bénéficiaire. Il lui appartient de démontrer par les comptes rendus de chantier, ordres de service, factures, constats, etc. le commencement effectif des travaux. Certains événements comme le transfert de l’autorisation ou l’obtention d’une autorisation modificative n’ont aucun effet sur l’écoulement du délai de validité.
D’autres événements peuvent conduire à sa suspension (en cas de recours en annulation devant le juge administratif, par exemple), le temps déjà écoulé étant pris en compte pour calculer le délai de validité restant ; ou à son interruption (en cas de décision illégale de l’administration, par exemple) qui conduit au redémarrage d’un nouveau délai plein.
La durée de validité d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir, ou d’une décision de non opposition à déclaration préalable peut être prorogée deux fois pour une durée d’un an si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable pour le projet.
L’interruption en cas de décision illégale
Si l’inexécution ou l’arrêt des travaux est imputable à l’administration, le délai de validité de l’autorisation d’urbanisme n’est pas suspendu, mais interrompu.
C’est le cas par exemple lorsque l’administration prend une décision illégale de retrait d’un permis de construire.
C’est également le cas pour un refus illégal du maire de délivrer un permis de démolir indispensable à la réalisation des travaux de construction autorisés par un précédent permis.
Dans ces cas, les jugements annulant les décisions illégales de l’administration constituent le point de départ d’un nouveau délai de trois ans.
Pour en savoir plus...
La Boîte à outils permis de construire de la MAF, dans votre espace adhérent : chapitre 11 « La vie de l’autorisation d’urbanisme » (Point 11.4, « Quand une autorisation d’urbanisme devient-elle caduque ? »).
1. Cette règle s’applique aux permis de construire, d’aménager ou de démolir, et aux décisions de non opposition à déclaration préalable lorsqu’elles portent sur une opération comportant des travaux
