Selon lui, à travers des dérogations et le permis d’aménager multisites, la loi place le projet avant les règles du PLU ; elle ouvre le champ des possibles pour la conception et par conséquent libère la créativité ; et avec la cristallisation des règles, elle sécurise les autorisations de construire. Il revient désormais aux concepteurs de révéler aux élus et maîtres d’ouvrage les nouveaux potentiels du foncier. Un décret attendu doit préciser certaines mesures de la loi.
Quel est l’objectif poursuivi par la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement ?
Rémy Demaret : Cette loi répond en priorité au besoin urgent de logements en France. En effet, la chute de 80 % de la livraison de logements sur dix ans par rapport à la décennie précédente est alarmante. Il est temps de libérer la production. Le gouvernement s’est saisi de la proposition de loi du Député Huwart pour faciliter l’évolution des règles d’urbanisme et la délivrance des autorisations.
L’objectif est de produire 400 000 logements par an.
La crise du logement trouve son origine dans les coûts très élevés du foncier et des travaux. En quoi l’urbanisme intervient-il dans sa résolution ?
La crise du logement est multifactorielle. Les taux d’emprunt et l’inflation de ces dernières années ne doivent pas faire oublier la réalité du terrain. Les opérations immobilières sont certes financièrement plus difficiles à produire, mais la crise trouve aussi son origine dans la complexité des règles d’urbanisme, dans la lourdeur des délivrances d’autorisations, et dans l’insécurité juridique qui les entourent.
Une simplification des règles et la recherche de facilités administratives étaient devenues indispensables pour ne pas achever de décourager les secteurs de l’immobilier et de la construction dans leur mission de loger les Français.
Faciliter plus que simplifier
Quelles sont les priorités de la loi Huwart ?
Les deux principaux axes sont : d’une part, aider les rédacteurs de SCOT et de PLU à adapter les documents d’urbanisme pour faire de la place aux nouveaux programmes de logements, et cela tout en tenant compte de la mise en place progressive du Zéro artificialisation net (ZAN)1 ; et d’autre part, faciliter la délivrance des autorisations de construire.
Les injonctions « Zéro artificialisation net » et « 400 000 logements par an » ne sont-elles pas contradictoires ?
De nombreux acteurs de la construction estiment que les mesures transitoires du ZAN participent déjà à la crise actuelle du logement. Mais, cette mesure inscrite dans la loi Climat et Résilience n’interdit pas la construction de logements. L’objectif est de favoriser le renouvellement urbain en optimisant les zones urbanisées. Il est également de limiter l’extension urbaine à ce qui peut être compensée par une renaturation. Cette mesure verra sa pleine application en 2050.
Les mesures transitoires ont sans doute laissé trop peu de temps à certains élus pour s’adapter à ce big-bang de l’aménagement des territoires. Les communes qui par exemple n’ont pas consommé d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) dans les années récentes se trouvent aujourd’hui pénalisées dans leur potentiel d’urbanisation et de développement pour les années à venir. L’accompagnement dans la mise en oeuvre progressive des dispositions ZAN a probablement fait défaut.
Le projet avant les règles du PLU
Qu’est-ce qui change dans l’esprit de la loi ?
Avant la loi Huwart, c’est le PLU qui dictait ce qu’il était possible de réaliser. La mission de l’architecte était donc de proposer un projet conforme au PLU. Avec la loi Huwart, nous assistons à un véritable changement de paradigme. Désormais, pour projeter du logement dans des zones résidentielles, dans des zones d’activités économiques ou dans d’autres zones dans lesquelles la construction de logements est facilitée, la loi dit qu’avec l’accord du maire le PLU n’est plus un obstacle à des projets qui dépassent les règles.
Les règles du PLU peuvent-elles être vraiment dépassées ?
À la logique de l’enchaînement des priorités « Foncier-PLU-Projet », se substitue celle du « Foncier-Projet-PLU ». Le PLU n’est plus le corpus de règles sanctuarisées qui s’impose au propriétaire foncier, et donc à l’architecte. Le concepteur est invité à imaginer autre chose que ce qu’autorise le PLU et d’en faire la proposition aux élus. Dans les priorités voulues par le législateur, la planification urbaine place désormais le projet en amont de la règle d’urbanisme. Elle convoque la créativité avant la règle. Cet urbanisme de projet qui progresse dans l’esprit du législateur invite le couple promoteur-architecte à faire preuve d’imagination, principalement au profit du logement. Le projet d’abord !
« Le PLU n’est plus un obstacle à des projets qui vont au-delà des règles. »
Les dérogations libèrent l'innovation
Cette démarche qui place le projet avant la règle est-elle totalement nouvelle ?
Le permis d’innover s’inscrivait déjà dans cette logique. Le législateur étend sa demande d’innovation. La loi Huwart la déploie et invite maintenant les constructeurs – promoteurs et architectes – à réinventer le renouvellement urbain, hors du PLU si nécessaire. La question est désormais la suivante : à partir de la parcelle, ou du groupe de parcelles, quel est le meilleur projet pour faire du logement de qualité ? Les leviers pour y parvenir sont les dérogations de destination, de hauteur, de gabarit, de stationnement, etc. qui ouvrent désormais le champ des possibles.
Concrètement, comment ça marche ?
Pour un bâtiment achevé depuis plus de deux ans, il est par exemple possible de proposer une surélévation pour la création de logements, ou l’augmentation de la surface de plancher à destination de logement ; et cela, en écartant la règle du PLU qui limite la hauteur de ce bâtiment.
Les dérogations sollicitées sont soumises à l’appréciation du maire qui peut les refuser.
Toutefois, celles relatives au stationnement sont « de plein droit » et le maire ne peut s’y opposer.
Pour ces dernières, c’est la possibilité de diminuer de 30 % le nombre de places de stationnement imposées dans les projets dans lesquels il est prévu des aires de covoiturage, ou de mutualiser les places des projets de moins de dix logements, ou encore de se limiter aux plafonds légaux du nombre de places de stationnement.
Le permis d'aménager multisites étendu
Quelle autre mesure de la loi met le projet avant la règle ?
Le permis d’aménager multisites s’inscrit également dans cette logique. Avant la loi Huwart, ces permis étaient limités aux Opérations de revitalisation de territoire (ORT)2. Ils sont désormais étendus à l’intégralité du territoire national. Rappelons que sans le permis multisites, le propriétaire de deux parcelles non contigües ne peut pas demander une autorisation d’urbanisme unique pour les deux parcelles.
Chacune constitue une unité foncière indépendante nécessitant une demande séparée. Avec le permis d’aménager multisites, ce propriétaire peut demander une autorisation unique sur laquelle il répartit les occupations du sol autorisées selon la disposition la plus avantageuse pour le projet. Dans le cas de deux parcelles séparées par une rue, il peut par exemple regrouper les droits à construire les logements et les espaces verts sur la première parcelle, et aménager les stationnements sur la seconde.
Quelle est l’intérêt pour la conception du bâtiment ?
L’architecte n’est plus limité par le PLU qui impose des contraintes parcelle par parcelle. C’est à lui d’être créatif sur l’utilisation globale qu’il peut faire des droits à construire selon le contexte de chacune des parcelles. Ainsi, les vues, les orientations, l’ensoleillement, les arbres existants, le paysage… mais également les contraintes géotechniques, les accès aux réseaux et voiries, etc. peuvent l’amener à faire des choix qui étaient jusqu’ici impossibles.
Comme pour les dérogations, le permis multisites change l’approche de la conception. En questionnant plusieurs sites pour un même projet, les concepteurs peuvent envisager davantage de réponses architecturales et techniques.
La cristallisation des règles
D’autres mesures intéressent-elles particulièrement l’architecte ?
La loi instaure la « cristallisation » des règles d’urbanisme au moment du permis de construire initial, pour une durée de trois ans. Le maire ne peut plus refuser une demande de permis modificatif au motif que les règles ont évolué défavorablement après la délivrance du permis initial.
L’évolution des règles d’urbanisme constituait une difficulté pour l’architecte qui devait toujours être en alerte pendant la réalisation du projet. Un aléa de chantier, une recherche de réduction des coûts de travaux, et d’autres évènements survenus pendant le chantier pouvaient amener le maître d’ouvrage à des modifications nécessitant un permis modificatif devenu incompatible avec des règles d’urbanisme ayant évolué. La cristallisation des règles résout ce problème.
Cette cristallisation peut-elle servir à geler des droits pendant trois ans ?
En effet, elle peut être utilisée par exemple pour sécuriser un projet et se laisser le temps d’apprécier si une offre plus importante de logements est viable commercialement. A une demande d’autorisation de construire vingt logements peut succéder une demande de dix logements supplémentaires, puis une autre… et ainsi de suite suivant le constat que l’offre rencontre bien la demande, et cela en garantissant que les règles resteront les mêmes.
Où l’architecte trouve-t-il un avantage à cette cristallisation ?
En conservant les mêmes règles d’urbanisme, l’architecte peut ainsi proposer au maître d’ouvrage un projet à tiroirs offrant plusieurs options d’évolution (extensions horizontale et verticale notamment). C’est la technique du pied dans la porte qui permet à un promoteur d’avancer étape par étape sur la base sécurisée de règles constantes.
L’architecte n’a pas à se préoccuper de l’éventuelle modification des règles d’urbanisme applicables au projet pendant trois ans après la délivrance du permis initial. Le permis modificatif n’est plus seulement une voiture balai.
« La loi instaure la cristallisation des règles d’urbanisme pour une durée de trois ans. »
Une simplification pas-à-pas
La loi Huwart présente-t-elle des difficultés pour les constructeurs ?
Comme nous venons de le constater, cette loi est facilitatrice dans bien des situations pour produire plus de logements. Toutefois, ces avantages reposent sur des dérogations particulières qui, certes, répondent à un besoin récurrent de logements, mais ne simplifient pas vraiment les règles d’urbanisme.
Cette politique des petits pas prive le secteur de la construction d’une réforme complète de l’urbanisme qui aurait le mérite de réduire les documents et les règles, et de les clarifier. Le manque de vision globale empêche cela. C’est un mal français. Le pas-à-pas complexifie toujours plus la norme. Il est temps de remettre à plat l’intégralité des problématiques de l’aménagement des territoires.
Les opérations de transformation urbaine (OTU)
Nouvel outil de l’évolution urbaine, l’OTU a pour objet, dans les secteurs urbains exclusivement ou majoritairement composés d’habitat individuel ou dans les zones d’activité économique, de favoriser l’évolution ou la requalification du bâti existant et l’optimisation de l’utilisation de l’espace. L’OTU est une opération adossée aux Orientations d’aménagement et de programmation (OAP). Elle vise à assurer la réalisation des OAP dédiées au renouvellement de ces zones ou secteurs. Lorsqu’un lotissement est compris dans le secteur concerné par ces opérations ou actions, la collectivité ou l’établissement porteur du PLUI, ou du document en tenant lieu, peut modifier tout ou partie des documents du lotissement pour faciliter ces OAP et OTU.
Pour en savoir plus…
/ La loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement (2025)
/ La loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement (2025), Approche générale et Focus sur certaines dispositions de la loi
