Après « les 12 mesures Construction à retenir », MAFCOM passe en revue les principales mesures « Urbanisme » contenues dans la loi sur l’Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN) [1]. Elles concernent l’aménagement et le foncier, ainsi que les autorisations d’urbanisme.
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Retenons en particulier : les « dents creuses » du Littoral urbanisé dont la résorption est désormais facilitée (art. 45) ; des exceptions à la règle de l’accord préalable des architectes des bâtiments de France (art. 56) ; la réaffirmation du nombre limité de pièces à fournir dans les demandes d'autorisation d’urbanisme (art. 57) ; la dématérialisation de ces mêmes demandes pour les communes de plus de 3 500 habitants dès 2022 (art. 62) ; l’allongement de 3 à 6 ans du délai de contrôle administratif de conformité (art. 77) ; ou encore la très remarquable « privatisation » de l’instruction des autorisations d’urbanisme (art. 62 également).

 

  1. Les Opérations d’intérêt national parées pour le logement (art. 1er, 3, 4 et 5)

Pour répondre à l’objectif général de développement de l’offre de logements, la loi ELAN modernise le cadre des Opérations d’intérêt national (OIN). Elle pose notamment des critères d’éligibilité à cette catégorie (dont deux tenant à l’importance des enjeux et de la dimension nationale de l’opération d’aménagement et à l’allocation de moyens particuliers à l’opération par l’État) et prévoit une procédure de consultation en amont. Le texte autorise, dans les OIN, les constructions en dehors des parties urbanisées de la commune.

 

  1. La Grande opération d’urbanisme s’affranchit des contraintes (art. 1er, 4 et 5)

La loi simplifie les procédures pour conduire les opérations d’aménagement, notamment en matière de concertation. Elle crée en outre un dispositif de projet partenarial d’aménagement (PPA) associé à un nouvel outil juridique, la Grande opération d’urbanisme (GOU). Cette dernière permet : de déroger à̀ certaines règles ; de confier la réalisation d’équipements publics à l’intercommunalité́ ; de rendre les documents d’urbanisme et les normes supérieures compatibles avec l’opération au moyen d’une procédure intégrée.

La GOU a pour objectif de favoriser des projets urbains mieux partagés, de libérer le foncier constructible et de produire davantage de logements dans des quartiers de ville durable.

 

  1. Un contrat territorial pour revitaliser le centre-ville et son agglomération (art. 4 et 157)

L’Opération de revitalisation de territoire (ORT) est un nouvel outil à la disposition des collectivités locales pour porter et mettre en œuvre un projet de territoire dans les domaines urbain, économique et social en faveur des centres-villes. Elle vise leur requalification en facilitant la rénovation du parc de logements, de locaux commerciaux et artisanaux.

L’ORT se matérialise par une convention signée entre l’intercommunalité, sa ville principale, d’autres communes-membres volontaires, l’État et ses établissements publics.

Décret autorisant l'Anah à conduire des expérimentations dans le cadre du dispositif immobilier et foncier en ORT : application au début du 2e trimestre 2019 ; Décret d’application de l'article 157 et des articles 163, 164, 166, 168 et 171 : publication au cours du 2e trimestre 2019.

 

  1. La procédure s’allège pour la Zone d’aménagement concertée (art. 7 et 9)

La délibération d’approbation du Plan local d’urbanisme (PLU) contenant des Orientations d’aménagement et de programmation (OAP) pourra dorénavant valoir acte de création de la ZAC. Par ailleurs, la loi permet désormais de conduire simultanément la concertation (obligatoire) pour la création de la zone et la concertation (facultative) visant les projets situés dans cette zone.

Plusieurs décrets : application au 2e trimestre 2019.

 

  1. Le stationnement se joue des règles du PLU (art. 28 et 158)

La loi ELAN modifie l’article L. 152-6 du Code de l’urbanisme, lequel liste les dérogations possibles aux règlements des plans locaux d’urbanisme (PLU), dans les zones tendues. Ces dérogations pourront porter sur les règles de densité et de stationnement, ainsi que sur le pourcentage de mixité sociale. Dans le cadre de la revitalisation des centres-villes, la loi permet dans ces mêmes zones d’écarter les éventuelles règles du PLU obligeant à créer des places de stationnement. Et cela, à l’occasion de travaux effectués sur des logements existants n’entraînant pas la création de surface de plancher supplémentaire.

 

  1. Le comblement des « dents creuses » du Littoral urbanisé désormais possible (art. 45)

La loi Littoral est modifiée pour la première fois depuis 1986, avec pour objectif principal de permettre l’urbanisation de certaines « dents creuses » par dérogation à la règle de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages existants. Cette perspective est toutefois limitée aux « secteurs déjà urbanisés » (à distinguer des « zones d’urbanisation diffuses »).

Le projet de décret est en consultation pour une application début du 2e trimestre 2019.

 

  1. Le sort du SCOT reporté à plus tard… (art. 46)

Le gouvernement peut intervenir par voie d’ordonnance à propos du Schéma de cohérence territoriale (SCOT). L’utilité de ce document d’urbanisme est discutée, entre la montée en puissance des plans locaux d’urbanisme intercommunaux et l’apparition des schémas régionaux d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires. La question posée est celle de l’échelle territoriale du SCOT.

Ordonnance attendue avant le 24 mai 2020, pour une application à compter du 1er avril 2021.

 

  1. La hiérarchie des normes en voie de simplification (art. 46)

Le gouvernement interviendra par ordonnance pour simplifier la hiérarchie des normes. Il supprimera le rapport de « prise en compte » (à distinguer du rapport de compatibilité entre les normes, et de conformité pour celles directement opposables aux autorisations de construire) et limitera le nombre de normes opposables aux documents d'urbanisme.

Ordonnance attendue avant le 24 mai 2020, pour une application à compter du 1er avril 2021.

 

  1. Le périmètre d’intervention de l’architecte des bâtiments de France redessiné (art. 56)

La loi ELAN instaure des exceptions à la règle de l’accord préalable des architectes des bâtiments de France (ABF) au titre des interventions sur un élément du patrimoine. Seul un avis sera requis s’agissant d’immeubles d’habitation insalubres ou menaçant ruine, de même que pour l’installation d’antennes relais.

Au même titre que l’architecte des bâtiments de France, la collectivité compétente dans l’élaboration du PLU pourra désormais proposer les contours du périmètre de protection aux abords des monuments historiques. Dans cette hypothèse, l’ABF devra donner son accord sur le tracé proposé.

Décret attendu au 1er trimestre 2019.

 

  1. Les pièces des dossiers d’autorisation désormais limitées (art. 57)

La loi confirme le caractère limitatif des pièces que doivent contenir les dossiers de demande d'autorisation d’urbanisme. L’objectif est de sécuriser les pétitionnaires en les assurant
que seules les pièces nécessaires à la vérification du respect des règles d’urbanisme leur seront demandées.

Décret concernant la simplification des dossiers à transmettre par les pétitionnaires : application au début du 2e trimestre 2019

 

  1. L’instruction des demandes d’autorisation se « privatise » (art. 62)

La loi ELAN entérine la dématérialisation complète des demandes d'autorisation de construire à compter du 1er janvier 2022 pour les communes de plus de 3 500 habitants. Les collectivités pourront déléguer l’instruction des autorisations et déclarations à des prestataires privés. Et cela, sans surcoût pour les demandeurs.

Décret(s) concernant les obligations de transmission de données par les services instructeurs et la possibilité de recourir à des prestataires privés pour l’instruction : application à la fin du 1er semestre 2019 ; arrêté relatif à la dématérialisation des autorisations d’urbanisme : pas de date de publication annoncée (application fixée par la loi au 1er janvier 2022).

 

  1. Le délai de contrôle administratif de conformité porté de 3 à 6 ans (art. 77)

Le code de l’urbanisme autorise les agents assermentés de l’État à visiter les constructions en cours, procéder aux vérifications qu’ils jugent utiles et se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à la réalisation des bâtiments, y compris après l’achèvement des travaux. La loi ELAN réforme ce « droit de visite » qui peut désormais s’exercer jusqu’à 6 ans après l’achèvement des travaux. L’objectif est de garantir la protection du domicile tout en ayant un cadre juridique sécurisé pour les agents publics chargés des vérifications en matière d’urbanisme et de construction.

 

 

[1] La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dite « loi ELAN » a été promulguée le 24 novembre 2018. Elle comporte 234 articles et nécessitent 70 décrets d’application. Dix habilitations à légiférer par ordonnances sont également prévues sur des sujets qui nécessitent un travail législatif approfondi. Le texte de la loi est réparti en quatre titres : Construire plus, mieux et moins cher ; Évolutions du secteur du logement social ; Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale ; Améliorer le cadre de vie. https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000037639478&categorieLien=id

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