Trois d’entre elles ont fait couler beaucoup d’encre ; la profession estime en effet que les dispenses accordées aux bailleurs sociaux affaiblissent le rôle de l’architecte et qu’elles ne répondent pas à l’objectif énoncé dans la loi de « construire plus, mieux et moins cher ». Il s’agit de la dérogation à la loi MOP (art. 88), de l’abandon du concours d’architecture (art. 88) et de la banalisation de la procédure de conception-réalisation (art. 69).
Vigilante, la profession surveille de près la rédaction des décrets d’application.
1. Dans sa version ELAN, le permis de déroger entre en action (art. 5 et 157)
La loi ELAN permet, dans certains périmètres, d’échapper aux règles de construction ou d’aménagement si les objectifs poursuivis par les règles auxquelles il est dérogé sont atteints. Cette mesure, qui ne doit pas être confondue avec le permis d’expérimenter de la loi ESSOC3, est prise à titre expérimental jusqu'au 23 novembre 2025. Sont concernées : les futures grandes opérations d’urbanisme (GOU), les opérations d’intérêt national (OIN) et les secteurs d'intervention des opérations de revitalisation des territoires (ORT).La demande de dérogation doit prendre la forme d’une étude permettant de vérifier l’atteinte des résultats équivalents. Elle sera jointe, avec l’accord du représentant de l’établissement public administratif concerné ou à défaut du préfet, à la demande de permis de construire qui tiendra lieu, une fois délivrée, d’approbation de dérogation.
2. La mutation de bureaux en logements est facilitée (art. 30)
Une nouvelle catégorie d’Immeubles de moyenne hauteur (IMH) est créée. Elle vise à harmoniser les réglementations entre les bureaux et les logements pour les ouvrages d’une hauteur intermédiaire. La transformation de bureaux en logements, mais également la mixité des usages au sein d'un même bâtiment, sont ainsi encouragées. Cette disposition permet également d’anticiper la mutation fonctionnelle de ce type d’immeuble en adoptant dès leur conception des choix techniques compatibles - ou adaptables à coûts réduits - avec les deux destinations.
La publication du décret est attendue au 2e trimestre 2019. La hauteur intermédiaire se situerait entre 28 et 50 m.
3. Les logements jouent l’évolutivité plutôt que l’accessibilité (art. 64)
La loi ELAN abaisse de 100% à 20% le taux de logements devant être accessibles aux personnes handicapées dans tout programme de construction de logements collectifs, dans la limite d’un logement par bâtiment.
Le logement non accessible doit en revanche être « évolutif ». Deux conditions sont requises : il doit permettre à une personne en situation de handicap d’entrer dans le logement et d’accéder au séjour et aux toilettes, et il est construit et agencé de telle sorte que sa mise en accessibilité est réalisable ultérieurement par des travaux simples.
Les parutions du décret et de l’arrêté sont imminentes. Cette évolution règlementaire devrait s’appliquer aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er octobre 2019. L’obligation d’ascenseur dès le R+3 s’appliquerait sans condition de nombre de logements en étages.
4. La loi prépare le terrain pour faciliter la préfabrication (art. 65 et 67)
Pour encourager le recours à la préfabrication dans les marchés publics et les contrats de construction de maison individuelle (CCMI), le législateur commence par en donner une définition : « La préfabrication consiste à concevoir et réaliser un ouvrage à partir d'éléments préfabriqués assemblés, installés et mis en œuvre sur le chantier. Ces éléments préfabriqués font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert de la construction et peuvent intégrer l'isolation et les réserves pour les réseaux divers. Ils sont produits sur un site qui peut être soit une usine ou un atelier, soit une installation temporaire jouxtant le chantier. »
Le gouvernement est autorisé à adapter le régime des contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plan.
Une ordonnance doit être publiée avant le 24 mai 2019.
5. L’étude géotechnique s’impose pour les sols gonflants (art. 68)
Dans les zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des sols, les études géotechniques sont obligatoires : en cas de vente d’un terrain non bâti mais constructible, une étude de sol préalable est fournie par le vendeur ; et également avant la conclusion des contrats d’études et de travaux d’immeuble d’habitation ne comportant pas plus de deux logements. Dans ce dernier cas, l’étude de sol est transmise par le maître d’ouvrage aux constructeurs.
La publication de deux textes est attendue au premier semestre 2019.
6. La conception-réalisation se banalise pour le logement social (art. 69)
Les bailleurs sociaux peuvent désormais recourir librement à la conception-réalisation pour les marchés portant sur des logements locatifs aidés. Ils n’ont plus à justifier de motifs d’ordre technique ou d’un engagement contractuel au plan de l’amélioration de l’efficacité énergétique. Cette mesure s’applique également jusqu’au 31 décembre 2021 pour les Crous.
Par ailleurs, pour tous les acheteurs soumis à la loi Maîtrise d’ouvrage publique (MOP), la loi ELAN étend les cas de recours à la conception-réalisation : outre les deux justifications existantes (motifs d’ordre technique et engagement contractuel en matière de performance énergétique), ils pourront se prévaloir de « la construction d’un bâtiment neuf dépassant la réglementation thermique en vigueur » (Bâtiment neuf surperformant).
7. L’acquéreur en VEFA se réserve des travaux de finition (art. 75)
Dans le cadre du contrat préliminaire (contrat de réservation) de la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’acquéreur peut désormais se réserver l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipement. La liste des travaux concernés sera fixée par décret. L’objectif est de réduire le coût d’acquisition du logement pour faciliter l’accès à la propriété.
La publication du décret est attendue au 1er semestre 2019.
8. Les bailleurs sociaux échappent à la loi MOP (art. 88)
Le titre II de la loi sur la Maîtrise d’ouvrage publique (MOP) instituait une séparation ferme entre les missions de maîtrise d’œuvre et d’entrepreneur afin de garantir au maître d’ouvrage l’assistance d’un maître d’œuvre indépendant vis-à-vis des entreprises. La loi balaie ce principe en excluant les bailleurs sociaux du champ d’application du titre II. Ces organismes ne sont plus tenus de respecter les règles relatives aux missions de maîtrise d’œuvre telles que définies par la loi MOP. Autre conséquence : la mission de direction de l’exécution des contrats de travaux (DET) est désormais facultative.
9. Le logement social se passe de l’obligation de concours d’architecture (art. 88)
La loi dispense les organismes d’HLM, les SEM de construction et de gestion de logements sociaux, et les Crous, de recourir au concours d’architecture pour la passation des marchés de maîtrise d’œuvre ayant pour objet la réalisation d’un ouvrage de bâtiment (article 5-1 de la loi sur l’architecture du 3 janvier 1977). Le concours devient ainsi facultatif, contrairement aux règles de publicité et de mise en concurrence des marchés auxquelles ces maîtres d’ouvrage demeurent soumis.
10. Le tertiaire se soumet aux objectifs de rénovation énergétique (art. 175)
Les objectifs de réduction de consommation d’énergie des bâtiments à usage tertiaire sont fixés à au moins 40% en 2030, 50% en 2040 et 60% en 2050, par rapport à 2010. Ces objectifs pourront être revus en fonction des bâtiments neufs de leur catégorie, et modulés par décret pour répondre notamment à des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou en cas de coûts d’opération manifestement disproportionnés.
La publication du décret est attendue au 1er semestre 2019 : il s'appliquerait dès 1 000 m2 (un premier texte, paru en mai 2017, avait été annulé par le Conseil d'État).
11. Le carbone fait son entrée dans la performance des bâtiments (art. 178)
La règlementation précisera prochainement les modalités de calcul et d’information sur les produits de construction en matière d’environnement. Il s’agit précisément : de l’émission de gaz à effet de serre tout au long du cycle de vie ; de la contribution au stockage du carbone de l'atmosphère pendant la durée de vie des bâtiments ; de la quantité de matériaux issus de ressources renouvelables ou du recyclage qui leur sont incorporés ; et dans certains cas, de leurs impacts sur la qualité de l'air intérieur du bâtiment.
Avec la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DACT), le maître d’ouvrage devra fournir une attestation prenant en compte la réglementation non seulement thermique, mais également environnementale.
La publication du décret est attendue au 1er semestre 2020.
12. Le carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien est réaffirmé (art. 182)
Ce carnet numérique permet de connaître l'état du logement et du bâtiment lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, ainsi que le fonctionnement de leurs équipements. Il permet d'accompagner l'amélioration progressive de la performance environnementale pendant toute la durée de vie du logement. Initialement instauré par la loi sur la Transition énergétique et de la croissance verte de 2015 (loi LTE), ce carnet sera obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2020 et pour tous les logements et immeubles existants faisant l'objet d'une mutation à compter du 1er janvier 2025.
Un décret est attendu dont l’application est prévue au début du 3e trimestre 2019.
1. La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dite « loi ELAN » a été promulguée le 24 novembre 2018. Elle comporte 234 articles et nécessitent 70 décrets d’application. Dix habilitations à légiférer par ordonnances sont également prévues sur des sujets qui nécessitent un travail législatif approfondi. Le texte de la loi est réparti en quatre titres : Construire plus, mieux et moins cher ; Évolutions du secteur du logement social ; Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale ; Améliorer le cadre de vie.
2. A suivre… l’article sur les mesures concernant l’urbanisme dans « ELAN : les 12 mesures « urbanisme » à retenir ».
3. Loi n° 2018-727 du 10 août 2018 pour un État au service d'une société de confiance, dite loi ESSOC.
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