Cet article est tiré du webinaire « Le contrat d’architecte en marchés privés : les bonnes pratiques » réalisé par la MAF le 9 septembre 2021 et auquel participaient : Sophie Camuset, responsable du service de protection juridique de la MAF, et Sabine Gicquel, avocate au cabinet Chauvel-Gicquel.
Le contrat d'architecte en marchés privés

Sommaire  

L’essentiel

Les deux types de contrat d’architecte

  1. Les contrats avec les consommateurs

  2. Les contrats avec les professionnels

Les honoraires impayés
La résiliation du contrat

  1. En contentieux

  2. A l’amiable

Questions d’architectes et réponses de la MAF 

  • Honoraires d’architecte
  • Conformité architecturale
  • Contrat d’architecte
  • Clause suspensive d’obtention de prêt
  • Immixtion du maître d’ouvrage
  • Responsabilité
  • Enveloppe financière prévisionnelle 
  • Médiation et conciliation

L’essentiel

  • L’architecte qui contracte avec un particulier « consommateur » a des obligations d’information renforcées.
  • L’architecte qui contracte avec un professionnel s’informe sur l’existence juridique du contractant et l’identité de ses représentants.
  • L’architecte échelonne ses notes d’honoraires et facture régulièrement ses prestations au fur et à mesure de l’avancement de l’opération pour minimiser les risques d’impayés.
  • L’architecte n’engage une démarche pour résilier son contrat qu’après avoir vérifié et suivi les clauses de son contrat sur ce point.  
Les deux types de contrat d’architecte

En marchés privés, les contrats d’architecte se répartissent en deux catégories : la première qui concerne les consommateurs (les particuliers), et la seconde qui concerne les professionnels (les promoteurs notamment). Voici les recommandations de la MAF pour parer aux difficultés récurrentes dans le cadre du contrat d’architecte en marchés privés. 

  • Les contrats signés avec les consommateurs

Le consommateur est une personne physique qui construit dans un but non professionnel : il est très protégé par le code de la consommation. En tant que professionnel, l’architecte a des obligations renforcées notamment en matière d’informations précontractuelles. Voici les points essentiels à connaître par l’architecte sur le point de contracter avec un consommateur :

  • Au moment des pourparlers, l’architecte doit informer le consommateur sur les éléments essentiels du contrat qu’il va souscrire avec lui. Il s’agit du prix, des prestations que l’architecte doit réaliser, des délais nécessaires au déroulement de la mission et des informations relatives aux assurances (notamment dommages-ouvrage). En cas de litige avec son client, il devra prouver qu’il a rempli cette obligation d’ordre public (obligatoire). A défaut, des sanctions sont prévues.
  • Si la signature du contrat se déroule « hors établissement », c’est-à-dire en dehors de l’agence de l’architecte, mais en présence physique des deux parties, l’architecte a une obligation d’information renforcée vis-à-vis de son client. Il s’agit :
    • de la possibilité qui lui est donnée de faire appel à un « médiateur de la consommation » dans le cas où un litige surviendrait, 
    • et de la faculté pour le client de se rétracter – sans frais – dans un délai de 14 jours à partir du lendemain de la signature du contrat. Il est donc prudent que l’architecte ne commence pas ses prestations pendant ce délai, sauf à prendre le risque de ne pas être payé pour son travail en cas de rétractation. L’architecte transmet le formulaire de rétractation en annexe du contrat. A défaut, le client peut se rétracter pendant 12 mois (sans que l’architecte ne touche d’honoraires pour le travail accompli en cas de rétractation). Le droit à rétractation n’étant pas d’ordre public, il peut être adaptée. Ainsi, si le consommateur souhaite que l’architecte commence sa mission avant le terme des 14 jours, il doit alors l’y autoriser par écrit. Le client pourra toujours se rétracter dans le délai de 14 jours, mais le travail réalisé par l’architecte devra être rémunéré. 
  • La loi Scrivener prévoit que,  dès lors qu’il est signé avec un consommateur, le contrat de construction est conclu sous condition suspensive d’obtention du prêt par le consommateur. Cette condition présente un risque de non-paiement d’honoraires pour l’architecte. En effet, les organismes de crédit exigent désormais un dossier comprenant l’équivalent d’un avant-projet définitif (APD) voire d’un pré-PC pour instruire une demande de prêt. Or, avec la loi Scrivener, le client de l’architecte est dispensé du paiement des honoraires si le prêt n’est pas accordé. Cette situation difficilement acceptable pour les architectes produit pourtant une jurisprudence constante. Les recours devant les tribunaux pour récupérer les honoraires sont sans espoir. Pour limiter le risque d’impayé, la MAF recommande aux architectes :
    • De passer un contrat d’études préliminaires avec le client, distinct du contrat de construction, qui permet d’échapper à cette condition suspensive et, par-là, de sauvegarder une partie des honoraires d’études réalisées jusqu’en phase APD ;
    • D’obtenir, lors de la signature du contrat ou par avenant pendant l’exécution du contrat, une clause écrite de la main du client dans laquelle il indique qu’il ne recourt pas à un prêt et que, si toutefois il entend recourir à un prêt, il ne pourra pas se prévaloir du remboursement des honoraires en cas de refus du prêt par l’organisme de crédit. Bien sûr, en cas de litige ultérieur, l’architecte devra apporter la preuve que cette clause a bien été signée par le client, et qu’il a donc été informé.
Les contrats signés avec les professionnels

Au moment de la signature du contrat, l’architecte s’apprête souvent à travailler avec une société en cours de formation. Or, pendant la période qui précède l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, elle n’existe pas. Elle n’a pas de personnalité morale et ne peut pas contracter. En pratique, l’architecte peut contracter avec les futurs représentants de la société (associés ou gérants). Ces personnes physiques s’engagent au nom de la future société et sont responsables de ses dettes à venir. En cas de litige, si la société ne se constitue pas ou disparaît, l’architecte ne pourra donc attaquer que les personnes physiques ou leurs actionnaires. Ces derniers pouvant être des sociétés. Retenons que l’architecte doit être vigilant : il vaut mieux, pour lui, contracter avec une société qui existe. Dans tous les cas, il est recommandé que l’architecte :

  • Se renseigne sur l’entité avec laquelle il s’apprête à signer un contrat (SCI, société civile de construction-vente…) via notamment Infogreffe (K-bis, statut de la société, noms et domiciliation des actionnaires…) ; 
  • Se renseigne sur le propriétaire du terrain sur lequel le projet doit être réalisé. Si la société qui contracte n’est pas propriétaire du terrain, cela constitue un indice de l’organisation de l’insolvabilité du contractant ;
  • Prévoit dans son contrat d’effectuer des appels d’honoraires réguliers pour ne pas prendre le risque d’impayés trop importants.

Le recouvrement d’honoraires avec les SCI et SCCV, sociétés de projets qui se constituent pour des opérations immobilières uniques et disparaissent aussitôt l’opération achevée, est souvent compliqué et long dans les dossiers recensés par la MAF. Il s’agit de montages fréquents avec les promoteurs. Ces sociétés deviennent assez rapidement des coquilles vides dès que les appartements sont vendus.  L’architecte peut toutefois obtenir un jugement favorable pour récupérer ses honoraires, mais avec une impossibilité d’exécution du jugement. Le recours à un huissier est alors nécessaire pour signifier le jugement à la SCI ou à la SCCV et justifier de « vaines poursuites » pour enfin poursuivre, à titre individuel, les associés à hauteur de leur quote-part dans la société (suivant les statuts). La difficulté réside parfois dans la recherche des associés qui ont changé d’adresse ou qui eux-mêmes sont des sociétés constituées de coquilles vides en chaîne. Malgré un jugement favorable, le recouvrement d’honoraires peut s’avérer très long et pénible. 

Les honoraires impayés

Les impayés représentent 60% des dossiers traités au service de Protection juridique de la MAF. Retenons que l’architecte doit avoir un contrat puisque le code des devoirs professionnels lui impose un contrat écrit. A défaut, il devra établir la preuve par tous moyens de l’accord sur le prix et sur la prestation de son client. La MAF recommande donc aux architectes d’utiliser le modèle de contrat proposé par l’ordre des architectes. Aux consommateurs qui ne signent pas le projet de contrat par crainte de se voir imposer des contraintes, l’architecte doit expliquer que cet accord entre les parties protège l’architecte autant qu’il les protège grâce à une mission, des honoraires et une enveloppe prévisionnelle de travaux définis.

En cas de litige, l’exécution de la mission pose généralement moins de problème que le montant des honoraires. C’est le cas d’une affaire dans laquelle l’architecte et son client ont échangé quelques e-mails sans signer de contrat et sans s’accorder par écrit sur le montant de la rémunération. Le tribunal a validé la demande d’honoraires de l’architecte au motif qu’elle était basée sur un taux usuel de 8% de rémunération, la réalité de la mission exécutée ayant par ailleurs été démontrée par l’obtention du permis de construire. En revanche, dans cette affaire, l’entièreté de la mission exécutée n’ayant pas été prouvée, le montant des honoraires a été diminué. 
Rappelons ici que la MAF répond aux questions de ses adhérents confrontés à des difficultés ponctuelles sur les projets de contrats, en particulier ceux dont la rédaction est imposée par les promoteurs. Le regard de l’avocat ou du juriste de la MAF sur certaines clauses dangereuses est indispensable.

Promesses de paiement non tenues

Lorsque l’architecte travaille avec un consommateur, l’écoulement du délai à l’expiration duquel l’action judiciaire pour recouvrement d’honoraires ne peut plus être exercée – la prescription – est de deux ans à compter de la remise des prestations. Il est de 5 ans lorsque l’architecte travaille avec un professionnel. Ces délais ne peuvent être interrompus que par une assignation en justice (ou une reconnaissance de dette mais le cas est rare). Attention, ces délais sont courts compte tenu des mises en demeure qui doivent les précéder… et des éventuelles promesses de paiements qui finissent par ne pas être tenues même par des promoteurs connus des architectes. Une fois le délai écoulé, l’architecte n’est plus recevable à agir en justice pour récupérer ses honoraires. S’il agit malgré tout, il s’expose à devoir payer les frais d’avocat de la partie adverse. 

Avant d’assigner, l’architecte respecte certaines obligations :

  • Il saisit l’ordre des architectes si le contrat de maîtrise d’œuvre le prévoit (concernant les honoraires impayés, cette saisine est facultative dans la dernière version du modèle de contrat de l’Ordre). Si cette saisine est contractuellement obligatoire et qu’elle n’est pas faite, la demande d’assignation est irrecevable ; 
  • Il informe son client sur le possible recours à un médiateur de la consommation : cette information se fait préalablement à la signature du contrat : le contrat conclu entre un architecte et un consommateur indique le nom et les coordonnées du médiateur choisi par les parties. Après avoir adressé une réclamation écrite à l’architecte, le client peut saisir le médiateur de la consommation)  ;
  • Il propose à son client (depuis le 1er janvier 2020), pour un différend inférieur à 5 000 euros, un mode amiable de règlement du litige par le recours à un conciliateur de justice ou à un médiateur (suivant le code de procédure civile). Ce mode alternatif est aujourd’hui encouragé par la Justice pour désengorger les tribunaux. 

La résiliation du contrat

Il est parfois nécessaire, sur demande du maître d’ouvrage ou celle de l’architecte, ou des deux à la fois, de mettre fin au contrat. Dans ce cas, le code civil offre trois possibilités pour résilier en bonne et due forme un contrat qui a été passé librement entre les parties. On distingue la résiliation contentieuse de la résiliation amiable. 

  • La résiliation contentieuse renvoie aux clauses résolutoires du contrat. Ces clauses prévoient les conditions d’une résiliation à l’initiative du maître d’ouvrage et/ou de l’architecte (mise en demeure dans un délai fixé suivie du déroulement de la procédure) :
  1. La résiliation du contrat à l’initiative de l’architecte pour « perte de confiance » est généralement risquée. Ce motif est souvent mal argumenté et le juge, lorsqu’il est saisi, le rejette en qualifiant la résiliation d’abusive avec possibilité de dommages et intérêts pour le maître d’ouvrage. Recommandation de la MAF : ne jamais résilier le contrat uniquement sur ce motif ; il est préférable de l’associer à d’autres motifs dont la validité reste soumise à l’appréciation du juge. Mais retenons que même lorsque le dossier paraît bien argumenté (immixtion du maître d’ouvrage, non-paiement d’honoraires, etc.), il est parfois difficile pour l’architecte d’obtenir gain de cause, en particulier face à un consommateur.

      2. La résiliation à l’initiative du maître d’ouvrage :

a. Pour comportement fautif de l’architecte. Lorsque l’architecte reçoit un courrier de son client lui reprochant un comportement fautif (avoir mal exécuté la mission), il doit impérativement y répondre en argumentant sur chaque point (pour se défendre et constituer son dossier) dans le délai fixé dans le contrat (1 mois dans le contrat-type de l’ordre des architectes) et en recommandé avec accusé de réception. Ce courrier peut être l’occasion de mettre en demeure le client de régler les honoraires.

b. « Du fait du prince » : la clause du contrat-type de l’Ordre prévoit alors le paiement des honoraires au stade de l’avancement des études et, si l’architecte n’a pas commis de faute, une indemnité de résiliation égale à X % (plafonnée à 20%) de la partie des honoraires qui lui aurait été versée si sa mission n'avait pas été prématurément interrompue). Cette clause n’étant pas d’ordre public elle ne s’applique que si elle est prévue dans le contrat.

Précisons que les tribunaux et la Cour de cassation font prévaloir les dispositions contractuelles aux dispositions légales du code civil. Si un maître d’ouvrage résilie son contrat dans lequel les modalités de calcul des indemnités de résiliation sont fixées, il ne peut réclamer davantage. En revanche, en l’absence de clause, l’indemnité se calcule in concreto (sur le préjudice réel)3. Le préjudice peut alors être très élevé : arrêt de chantier, pertes locatives, etc.

Recommandation de la MAF : prévoir dans le contrat d’architecte une clause pour fixer les modalités de calcul des indemnités de résiliation.

Retenons que, d’une façon générale, l’architecte doit éviter de résilier le contrat. Mieux vaut qu’il fasse en sorte que ce soit le maître d’ouvrage qui en prenne l’initiative ; l’architecte écrit par exemple à son client et lui demande s’il veut résilier, ou s’il confirme qu’il résilie le contrat. Ce n’est surtout pas à l’architecte d’acter la résiliation décidée par le maître d’ouvrage. Le juge pourra facilement interpréter cette résiliation mal argumentée comme étant à l’initiative de l’architecte et, de fait, sans indemnisation.

      3. La résiliation amiable nécessite que l’architecte prenne des précautions pour que son déroulement soit le plus sûr possible.

Il est impératif de préciser dans un avenant que les parties mettent un terme au contrat au stade indiqué. De plus, il est indispensable de faire un état des lieux du chantier avec constat d’huissier. 

Un protocole est également possible par lequel le maître d’ouvrage et l’architecte se mettent d’accord pour modifier les conditions initiales du contrat. Le protocole se pratique plutôt pour mettre un terme à un litige lorsqu’il y a un début de désaccord sur les honoraires, ou sur la levée des réserves, par exemple. Il fixe la position des parties et comporte, en préambule, un rappel précis des faits rédigé de la manière la plus neutre possible tout en exposant clairement les positions des uns et des autres. Si le protocole met un terme à un différend, les parties s’engagent à se désister de la procédure en cours ou s’interdisent d’en initier une nouvelle pour tout ce qui est rappelé en préambule. Les concessions réciproques – honoraires, indemnités – doivent être équilibrées et les modalités d’exécution du contrat précisées (délai de paiement, par exemple). Il est également utile de rappeler ou de renégocier la clause de droit moral, en particulier lorsqu’il est question qu’un architecte succède à un autre. 

Chacune des parties doit sortir satisfaite de la négociation.

Attention, si les griefs n’ont pas été clairement et complètement exposés, il sera toujours possible pour l’une des parties d’y revenir ultérieurement dans une nouvelle procédure. Le protocole vaut jugement, il engage les parties. Il est souhaitable de le préparer avec le concours d’un avocat, notamment pour déjouer les tentatives de pièges et parce que la loi évolue. 

Questions d’architectes et réponses de la MAF 

Honoraires d’architecte

Quand s’effectue l’ajustement du montant des honoraires calculés au pourcentage du montant des travaux ? 
Lorsqu’à la signature du contrat les honoraires sont calculés par l’application d’un taux sur un montant prévisionnel des travaux, ils peuvent être ajustés en fonction du résultat de l’appel d’offres. Cela peut se faire également au moment du décompte général et définitif (DGD), en fonction de ce qui est prévu dans le contrat. 

Peut-on facturer des honoraires à un client particulier (consommateur) pour les demandes abusives de pièces complémentaires de l’administration ?
Oui, c’est possible en intégrant au contrat une clause qui le stipule pour des prestations qui sortent de la mission et dès lors que la fourniture de ces documents n’est pas obligatoire. Il est toujours possible d’ajouter des clauses au contrat-type de l’Ordre tout en respectant les règles de protection du consommateur (loi Scrivener, code de la consommation).

Pour quelles prestations l’architecte peut-il appliquer un taux de TVA de 10% sur ses honoraires ?
Le taux de TVA de 10 % est applicable aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans. Il peut s’agir de résidences principales ou secondaires (voir notamment les « Questions fiscales » sur le site Internet de l’ordre des architectes en suivant ce lien).

Quels sont les droits de l’architecte en cas de non-paiement des honoraires pendant l’exécution de la mission ?
L’architecte peut suspendre sa mission en cas de non-paiement des honoraires si son contrat le prévoit (après une relance au moins). C’est notamment prévu dans le contrat-type de l’Ordre. En l’absence d’une clause contractuelle, l’éventualité d’une suspension de mission est un bon moyen de pression. Mais elle est à manier avec beaucoup de prudence pour que les conséquences ne soient pas pires que le mal (au cas où le préjudice du maître d’ouvrage serait très supérieur à celui de l’architecte qui n’est pas payé). Dans cette démarche, l’architecte a intérêt à se faire accompagner par son avocat ou par la MAF.

A quel moment doit être saisie la Protection juridique de la MAF pour des honoraires non payés ?
Lorsque l’architecte travaille avec un consommateur, la prescription est de deux ans. Attention, ce délai court à compter de la remise des prestations, et non à partir de la réception de la note d’honoraires par le client. Il est de 5 ans lorsque l’architecte travaille avec un professionnel. La saisine de la Protection juridique doit intervenir au moins 2 mois avant le terme du délai. Cette précaution donne du temps aux démarches préliminaires à l’assignation qui, seule, peut interrompre le délai de prescription (mise en demeure, constitution du dossier, saisine d’un avocat puis d’un huissier). 

L’architecte qui engage au dernier moment une procédure pour récupérer des honoraires prend le risque d’être débouté pour le dépassement du délai et il s’expose à devoir payer les honoraires d’avocat de la partie adverse.

L’architecte peut-il demander à la SCI de consigner la totalité des honoraires sur un compte particulier pour s’assurer de sa solvabilité ?
Oui, c’est possible mais rarement accepté car la SCI se prive de trésorerie. 

Conformité architecturale

L’architecte, auteur du projet, qui n’assure pas la direction de l’exécution des travaux (DET), peut-il visiter le chantier pour vérifier la conformité architecturale ?
Le contenu obligatoire minimum de la mission confiée à un architecte comprend les études de conception du projet et le suivi de la conformité architecturale. Ce suivi consiste, lorsque l'architecte ne dirige pas l’exécution des contrats de travaux, à s'assurer que les ouvrages en cours de réalisation respectent les dispositions du projet élaboré par ses soins. L’architecte qui se rend sur le chantier pour vérifier la conformité architecturale doit le faire en dehors des réunions de chantier. Il n’intervient pas dans l’exécution des travaux et ne répond pas aux questions des entreprises. Si un document relate sa visite, il demande à ce que l’objet de sa mission de conformité architecturale soit précisé sur le document. 

  • Contrat d’architecte

Un projet de contrat qui n’est pas signé par le maître d’ouvrage peut-il être considéré comme tacitement signé ?
Un contrat est un accord de volonté entre les parties. Il n’est pas nécessairement signé. Le document écrit présente un intérêt probatoire (qui permet de fournir une preuve). Si l’architecte peut établir que son client lui a demandé d’intervenir (échange de courriers et/ou d’e-mail, établissement de plans adressés au client, dossier de permis de construire déposé, permis accordé, etc.), c’est un commencement de preuve par écrit qui vaut contrat (la mission exécutée valant paiement d’honoraires). Et cela, même si l’architecte peut être poursuivi au titre du non-respect du code des devoirs professionnels qui lui impose la signature d’un contrat. 

Que peut faire l’architecte lorsque le contrat n’est toujours pas signé au stade du DCE ?
L’architecte relance régulièrement par écrit le maître d’ouvrage qui, d’une part, ne signe pas le contrat, et d’autre part, exige l’exécution immédiate de prestations. Il peut poursuivre la mission s’il parvient à susciter de nombreux échanges écrits avec le maître d’ouvrage qui établissent la réalité de l’accord de volonté entre les parties sur la mission et la rémunération. En revanche, l’architecte a tout intérêt à mettre un terme à une mission qui se déroule avec un maître d’ouvrage qui n’écrit pas et ne lui répond jamais par écrit. 
Par ailleurs, avec le promoteur immobilier l’architecte vérifie que la personne qui lui donne un ordre par écrit a bien la qualité de maître d’ouvrage, ou qu’elle le représente.

Les architectes peuvent-ils adapter les contrats-types de l’Ordre à leurs petites opérations ?
Les modèles de contrats de l’Ordre sont très bien faits. Ils contiennent des conditions générales, des conditions particulières et une annexe financière. Ils sont toutefois assez volumineux pour des petites commandes et les conditions générales peuvent parfois être allégées. Mais l’architecte ne doit pas perdre de vue que ces modèles ont été élaborés pour le protéger autant que pour protéger son client. Les clauses essentielles (l’identification des parties, la mission, les honoraires, le calendrier de l’opération) et certaines clauses protectrices doivent être conservées. 

Lorsqu’un maître d’ouvrage demande la résiliation du contrat et que l’architecte est d’accord, un e-mail suffit-il pour acter cette décision commune ?
Non, l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception (RAR) par le maître d’ouvrage est nécessaire. A défaut, l’architecte adresse une lettre RAR au maître d’ouvrage pour confirmer la réception de l’e-mail dont il reprend les termes et qu’il resitue dans le contexte de l’opération (avancement de la mission et date de fin de mission). L’architecte doit également signifier son accord sur la résiliation pour lever toute ambiguïté.

L’annexion du programme au contrat est-elle risquée pour l’architecte ?
Non, le fait de savoir précisément ce que le maître d’ouvrage attend de l’architecte et de le contractualiser est protecteur pour les deux parties. D’ailleurs, dans le contrat-type de l’ordre des architectes, le programme figure dans les pièces à communiquer par le maître d’ouvrage au maître d’œuvre.

A quelles conditions l’architecte peut-il mettre fin à un contrat ?
Le contrat d’architecte est un contrat à durée déterminée. L’architecte ne peut y mettre fin sauf à prendre le risque d’engager sa responsabilité. Toutefois, si le client ne paie pas les honoraires ou s’immisce dans la mission (prend la place de l’architecte en donnant des directives aux entreprises), l’architecte peut résilier le contrat. Mais, il est judicieux de consulter son avocat ou la MAF avant d’entreprendre une telle démarche. Le maître d’ouvrage peut en effet reprocher à l’architecte que la résiliation retarde le chantier et génère un dommage immatériel. Mieux vaut amener le maître d’ouvrage à résilier le contrat lui-même. 

Clause suspensive d’obtention de prêt

Le syndic professionnel est-il un maître d’ouvrage « consommateur » ou « professionnel » ?
Un syndic de copropriété est une personne morale agissant à titre professionnel. Bien qu’agissant pour le compte d’un syndicat de copropriétaires constitué de personnes physiques, il n’est pas un « consommateur », tout comme une SCI familiale ou une SCI constituée par un promoteur pour une opération immobilière. Un syndic ne bénéficie donc pas de la clause suspensive de l’obtention d’un prêt visée par la loi Scrivener.

Le contrat d’architecte avec un consommateur est toujours signé sous condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire : ce prêt peut-il être obtenu auprès d’un organisme de crédit avec comme information sur le projet le seul contrat d’architecte ?
Il y a quelques années, la copie d’un contrat d’architecte avec un avant-projet sommaire (APS) suffisait pour qu’un consommateur dépose une demande de prêt et l’obtienne. Plus récemment, les banques se sont mises à demander l’équivalent d’un dossier de permis de construire (PC). Cette exigence impose à l’architecte de fournir un travail important alors que la condition suspensive n’est pas levée. Il prend donc le risque de ne pas être payé pour ses études de projet si le prêt n’est pas obtenu (la clause suspensive permet au client de ne pas payer les honoraires, voire de se faire rembourser si des honoraires ont déjà été perçus).

Bien que la MAF ait montré la contradiction flagrante de cette situation, la jurisprudence est constante et défavorable aux architectes. Les banques n’ayant pas toutes les mêmes exigences, l’architecte peut suggérer à son client d’en solliciter plusieurs. La MAF recommande également à ses adhérents de réaliser des études de faisabilité – hors clause suspensive d’obtention d’un prêt – pour protéger une partie de leurs honoraires de conception, ou d’obtenir de leurs clients qu’ils précisent dans une clause manuscrite qu’ils ne recourent pas à un prêt bancaire. 

Comment gérer l’incertitude contractuelle qui plane autour de l’obtention, par le consommateur, du prêt bancaire ? 
A la signature du contrat d’architecte, aucun délai n’est généralement imposé au client pour contacter sa banque et informer l’architecte de l’obtention, ou non, du prêt. L’architecte ne pouvant rester longtemps dans l’incertitude, il peut ajouter une clause contractuelle par laquelle le maître d’ouvrage s’engage à contacter sa banque et à informer l’architecte sur la réponse de la banque dans un délai fixé à 3 ou 4 mois par exemple. Si au terme du délai fixé le maître d’ouvrage n’a pas donné d’information, l’architecte est libéré de sa proposition. 
Rappelons que tant que le prêt n’est pas obtenu, le contrat d’architecte est réputé ne pas exister.

Où peut-on trouver le formulaire de rétractation du consommateur ?
L’annexe spécifique nécessaire lorsque le contrat est négocié ou conclu hors agence – le formulaire de rétractation – est notamment téléchargeable sur le site Internet de l’Ordre en suivant ce lien.

Immixtion du maître d’ouvrage

Comment l’architecte doit-il réagir si son client fait réaliser une partie des travaux prévus dans le contrat sans passer par lui ?
L’architecte indique dans son contrat les lots de travaux non compris dans la mission complète à la demande du maître d’ouvrage (sanitaire, cuisine, peinture… par exemple). Il ne fournit aucune directive ni aucun conseil sur ces lots non pris en compte dans ses honoraires. Si la décision du maître d’ouvrage de retirer des lots intervient à l’ouverture des plis, pour notamment baisser le coût des travaux, l’architecte recalcule ses honoraires sur les missions DET-AOR et régularise la demande du maître d’ouvrage dans un avenant à son contrat. A défaut d’obtenir cette régularisation, il consigne cette immixtion et ses conséquences dans des courriers et dans les comptes rendus de chantier. Il ne vise pas les prestations qui sont sorties de sa mission et ne consigne pas d’instructions dans les comptes rendus de chantier, sauf si les travaux réalisés sont visiblement dangereux. Dans ce cas, son obligation de conseil l’oblige à informer le maître d’ouvrage sur les erreurs et leurs conséquences de ses actes.

Responsabilité de l’architecte

La responsabilité de l’architecte mandataire de l’équipe de maîtrise d’œuvre est-elle toujours engagée en cas de problème sur le chantier ?
Non, la mise en cause de l’architecte mandataire, si elle est fréquente, ne signifie pas que sa responsabilité sera forcément retenue. Dans le mandat conjoint, l’architecte est responsable pour sa propre mission, et non pour les dommages relevant d’études techniques pour lesquelles il n’est pas missionné. Dans le mandat solidaire, tous les membres du groupement sont responsables quelle que soit leur mission. Il faut donc vérifier la nature du mandat pour connaître l’étendue de la responsabilité. En cas de litige, le mandataire est quasiment systématiquement mis en cause pour sa connaissance globale du projet. En particulier lorsqu’il est architecte (même s’il s’agit d’une question qui concerne les travaux). 

L’architecte doit-il toujours s’assurer, par la production d’un écrit, que le maître d’ouvrage dispose bien du financement pour réaliser le projet ?
Dans le contrat, l’architecte indique l’enveloppe financière prévisionnelle sur laquelle le maître d’ouvrage s’engage. En revanche, il n’est pas tenu de faire une recherche de solvabilité de son client. 

L’architecte peut-il sous-traiter le projet à un dessinateur ou à un bureau d’études ?
Non, l’architecte ne peut ni prendre ni donner en sous-traitance la mission de conception du projet architectural donnant lieu à autorisation de construire (article 37 du code des devoirs professionnels).

L’Ordre sanctionne les architectes qui pratiquent cette sous-traitance considérée comme une signature de complaisance. De plus, les architectes qui prennent de telles missions ne peuvent être aidés par leur avocat ou par la MAF pour le recouvrement de leurs honoraires impayés. 
En revanche, l’architecte peut sous-traiter la mission de direction de l’exécution des contrats de travaux (DET-AOR).

Enveloppe financière prévisionnelle 

Que fait l’architecte lorsqu’à l’issue de l’appel d’offres le montant des travaux est supérieur de 20% au montant prévisionnel contractualisé ?
Lorsqu’à l’ouverture des plis le montant des travaux dépasse de manière significative l’enveloppe financière prévisionnelle, l’architecte fait des propositions alternatives à son client pour rester dans le budget contractuel. Le cas échéant, il rappelle à son client qu’il l’a alerté sur le risque de dépassement à toutes les étapes de l’élaboration du projet. Si le client accepte le dépassement du montant des travaux, l’architecte le régularise par avenant dans son contrat et recalcule ses honoraires sur la part de mission correspondante. 

Quelles propositions l’architecte peut-il faire à son client pour rester dans le budget fixé dans le contrat ? 
En cas de dépassement, l’architecte propose à son client des solutions pour revenir dans le budget. Il peut s’agir de remplacer certains produits de construction par des matériaux moins coûteux, de modifier le programme ou le projet architectural, ou encore de sortir certains lots de l’enveloppe financière (aménagement de cuisine, peinture, espaces verts, etc.). Il peut également proposer de relancer une consultation d’entreprises pour tenter d’obtenir des offres mieux-disantes. 

Toutefois, en cas de montant prévisionnel des travaux disproportionnés au budget, mieux vaut pour l’architecte obtenir du client trop exigeant une résiliation. 
Toute modification de l’enveloppe financière doit être gérée avec rigueur4. Le non-respect du budget est une problématique sur laquelle la responsabilité des architectes est souvent recherchée, en particulier avec le client consommateur. 

Médiation et conciliation

Quelles sont les conditions de recours au médiateur de la consommation et au conciliateur ?
En cas de litige, le particulier qui contracte avec un architecte est protégé par le code de la consommation5. Il peut recourir à un « médiateur de la consommation ». Dans son contrat, l’architecte a obligatoirement intégré la clause qui renseigne son client sur les coordonnées d’un médiateur de la consommation pour qu’il le saisisse en cas de litige. 
En 2017, l’ordre des architectes a désigné un médiateur de la consommation unique. Constatant que ce choix n’était finalement pas adapté à la profession, l’Ordre y a mis fin le 2 mai 2021 pour laisser aux parties le libre choix du médiateur6

Rappelons que la médiation de la consommation est gratuite pour le consommateur et payante pour l’architecte qui est toujours libre de l’accepter ou non.
L’architecte et son client, qu’il soit professionnel ou consommateur, peuvent également recourir à la médiation du conseil régional de l’ordre des architectes. Enfin, si le litige ne trouve pas de résolution à l’amiable, l’architecte ou son client peuvent agir en justice. Pour les litiges inférieurs à 5 000 euros, la demande de conciliation est obligatoire préalablement à toute saisine du juge.

 

Les dispositions de la loi du 13 juillet 1979 relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier, dite loi Scrivener, codifiées aux articles L. 313 et suivants du code de la consommation s’appliquent aux dépenses de construction, de réparation, d’amélioration ou d’entretien d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation (Plus d'infos sur en suivant ce lien).

Voir notamment « Conséquences pour les architectes qui exercent avec des clients particuliers » en suivant ce lien.

Les seules conséquences réellement subies par la victime à la suite du fait dommageable sont prises en considération.

Voir l’article intitulé « Architectes : ne vous engagez pas sur le coût des travaux » publié dans le MAF Informations n°98 de juin 2020.

Voir l’article intitulé « Médiation de la consommation : informez vos clients ! » publié dans le MAF Informations n°95 de juin 2018.

Voir  en suivant ce lien.

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